Les règles d’urbanisme

(mise à jour du 1er/01/2022)

Application de la taxe

Opérations concernées

La taxe est applicable à toutes les opérations d’aménagement, de construction, de reconstruction et d’agrandissement de bâtiments ou d’installations, nécessitant une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou d’aménager, déclaration préalable), et qui changent la destination des locaux dans le cas des exploitations agricoles.
Elle s’applique aux demandes de permis (y compris les demandes modificatives générant un complément de taxation) et aux déclarations préalables.

Fait générateur

La taxe est exigible au taux applicable à la date de :

• la délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager, ou du permis modificatif,
• la naissance d’une autorisation tacite de construire ou d’aménager,
• la décision de non-opposition à une déclaration préalable,
• l’achèvement des constructions réalisées sans autorisation ou en infraction, constaté par procès-verbal (taxation d’office).​

Composition de la taxe

La taxe est composée de 3 parts (communale, départementale et régionale), chaque part étant instaurée par délibération de l’autorité locale : conseil municipal, conseil général et conseil régional (uniquement en Île-de-France). La part communale ou intercommunale est instituée :

• de façon automatique dans les communes ayant un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols (POS) et les communautés urbaines (sauf renonciation expresse par délibération),
• de façon facultative dans les autres communes, par délibération du conseil municipal.

Dans tous les cas, la délibération (instauration, renonciation, exonérations) doit être prise avant le 30 novembre pour une application l’année suivante.

Surface taxable

La surface qui sert de base de calcul à la taxe correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades.

Il faut en déduire :

• l’épaisseur des murs qui donnent sur l’extérieur,
• les trémies des escaliers et ascenseurs.

Constituent donc de la surface taxable :

• tous les bâtiments (y compris les combles, celliers, caves, dès lors qu’ils dépassent 1,80 m de hauteur sous plafond),
• ainsi que leurs annexes (abri de jardin notamment).

Un bâtiment non clos (ouvert sur l’extérieur avec une cloison de façade en moins, pergola ou tonnelle par exemple) ou une installation découverte (une terrasse par exemple) ne doit donc pas être compris dans la surface taxable. Par contre, une véranda couverte et close est taxable.
Si certains ouvrages sont exclus de la surface taxable, ils sont cependant soumis à la taxe de façon forfaitaire par emplacement (aire de stationnement, piscine découverte, panneau solaire au sol, éolienne, etc.).

Calcul

Assiette

L’assiette de la taxe d’aménagement est composée de la valeur de la surface de construction et de la valeur des aménagements et installations. Le montant de la taxe est calculé selon la formule suivante : surface taxable (construction ou aménagement) x valeur forfaitaire (sauf valeur fixe pour certains aménagements) x taux fixé par la collectivité territoriale sur la part qui lui est attribuée.

Valeurs forfaitaires

Les valeurs forfaitaires sont actualisées chaque année en fonction de l’indice du coût de la construction (ICC).
Les valeurs au m² sont de :

• 820 €

Pour certains aménagements ou installations, le mode de calcul de la valeur forfaitaire est différent :

• emplacement de tente, caravane et résidence mobile de loisirs : 3 000 € par emplacement (terrain de camping ou aire naturelle),
• habitation légère de loisirs (HLL) : 10 000 € par emplacement,
• piscine : 200 € par m²,
• éolienne de plus de 12 m de hauteur : 3 000 € par éolienne,
• panneau photovoltaïque (capteurs solaires destinés à la production de l’électricité) fixé au sol : 10 € par m² de surface de panneau (les panneaux solaires thermiques, qui produisent de la chaleur, ne sont pas taxés),
• aire de stationnement extérieure : de 2 000 € à 5 000 € par emplacement (sur délibération de la collectivité territoriale).

Taux

Le taux de la taxe d’aménagement est voté par la collectivité locale pour la part qui la concerne.
Le taux de la part communale se situe entre 1 % et 5 %, porté jusqu’à 20 % dans certains secteurs (travaux substantiels de voirie ou de réseaux, par exemple). Le taux peut varier selon les secteurs du territoire de la commune. La commune de La Bouëxière a voté un taux de 4,5 % (délibération du 16 novembre 2020).
Si la construction ou l’aménagement est réalisé dans des lieux avec des taux différents, c’est le taux le plus bas qui s’applique.
Le taux de la part départementale est unique et ne peut pas dépasser 2,5 %. En Ille et Vilaine le taux est de 1.85%.
Pour la part régionale (Île-de-France uniquement), le taux ne peut pas excéder 1 %. Le chiffre peut être différent entre les départements.

Exonérations

Certains aménagements et constructions sont exonérés :

• constructions jusqu’à 5 m²,
• ceux affectés à un service public,
• les logement sociaux ou habitations à loyers modérés (HLM),
• les locaux agricoles (serres, locaux de production et de stockage des récoltes et des matériels, centres équestres, etc.),
• un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans, reconstruit à l’identique.

La commune de La Bouëxière a décidé :

• d’exonérer partiellement en application de l’article L331-9 du code de l’urbanisme les surfaces des locaux à usage d’habitation principale qui ne bénéficient pas de l’abattement mentionné au point n°2 de l’article L.331-12 du code de la construction et de l’habitation (logements financés avec un PTZ+) à raison de 50% de la surface excédant 100m².
• d’exonérer totalement en application de l’article L331-9 du code de l’urbanisme : les commerces de détail de moins de 400 m² pour 100% de la surface de vente,
• d’exonérer les abris de jardin soumis à déclaration préalable.

Abattement

Un abattement de 50 % est prévu pour :

• les logements aidés et hébergements sociaux,
• les 100 premiers m² des locaux d’une habitation principale,
• les locaux à usage industriel ou artisanal, dont les entrepôts et hangars non ouverts au public faisant l’objet d’une exploitation commerciale,
• les parcs de stationnement couverts faisant l’objet d’une exploitation commerciale.

​Déclaration

Lors du dépôt de permis de construire, d’aménager ou de la déclaration préalable, le demandeur doit remplir une déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions. La notice d’information figurant dans le dossier de demande de permis ou de déclaration permet de remplir cet imprimé fiscal.
Par ailleurs, pour aider à la déclaration des surfaces, une fiche d’aide au calcul permet d’établir la déclaration de sa surface taxable et de sa surface de plancher.

Paiement

Le montant de la taxe est établi par la direction départementale des territoires (DDT), qui en informe le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme par lettre simple, dès vérification du calcul et au plus tard 6 mois après le fait générateur de la taxe.

La taxe doit être payée en 2 fractions égales après la délivrance du permis :

• au 12e mois pour la 1e échéance,
• puis au 24e mois pour la 2nde échéance.

Si son montant est inférieur à 1 500 €, elle n’est payée qu’en une seule fois.

(mise à jour du 1er/01/2022)

Un entrepreneur public ou privé, ou un particulier, qui prévoit de faire des travaux de construction touchant le sous-sol, et soumis à autorisation ou à déclaration préalable, doit verser une redevance d’archéologie préventive (RAP) destinée à financer les fouilles archéologiques. Le versement de cette redevance et son calcul dépendent de la nature du projet de construction. La taxe n’est applicable qu’une seule fois par construction.

Travaux concernés

La redevance d’archéologie préventive doit être versée, qu’il y ait fouille ou non, pour les travaux ou aménagements :

• ayant un impact sur le sous-sol (fondations d’une profondeur supérieure à 50 cm) et soumis à autorisation ou déclaration préalable, qui créent plus de 5 m² de surface de plancher ou d’ emprise au sol ou
• donnant lieu à une étude d’impact (carrières, routes, voies ferrées, canaux par exemple), dont la surface au sol (unité foncière) est supérieure à 3 000 m².

La RAP est exigible à la date :

• de la délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager, ou du permis modificatif,
• de la naissance d’une autorisation tacite de construire ou d’aménager,
• de la décision de non-opposition à une déclaration préalable,
• du procès-verbal constatant l’achèvement de constructions réalisées sans autorisation ou en infraction (taxation d’office),
• pour les travaux donnant lieu à une étude d’impact, à l’exception des zones d’aménagement concerté, l’acte qui décide, éventuellement après enquête publique, la réalisation du projet et en détermine l’emprise,
• pour les autres travaux d’affouillement, le dépôt de la déclaration administrative préalable.

Travaux exonérés

Certains aménagements et constructions sont exonérés de la redevance :

• constructions dont la surface est inférieure ou égale à 5 m²,
• travaux concernant les logements locatifs construits ou améliorés avec le concours financier de l’État, logement sociaux ou habitations à loyers modérés (HLM),
• travaux n’affectant pas le sous-sol : surélévation d’un bâtiment existant, emplacement sans fondation (emplacement de tente, caravane et résidence mobile de loisirs sur un terrain de
• camping, panneau photovoltaïque fixé au sol, aire de stationnement extérieure…),
• travaux agricoles et forestiers, locaux agricoles (serres, locaux de production et de stockage des récoltes et des matériels, centres équestres, etc.),
• bâtiments affectés à un service public,
• bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans, reconstruit à l’identique.

Lorsque l’emprise des constructions a déjà fait l’objet d’une opération archéologique, la RAP n’est pas due.
Lors du dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme, la personne qui projette de réaliser des travaux exonérés doit joindre au dossier les éléments justifiant l’exonération.

Des exonérations peuvent être votées par la commune (pour les bénéficiaires d’un PTZ+ notamment).

À savoir : depuis janvier 2013, la construction d’une maison individuelle réalisée par une personne physique (particulier construisant pour lui-même par exemple) n’est plus exonérée.

Surface taxable

La surface, qui sert de base de calcul à la taxe, correspond à la somme des surfaces au sol de chaque niveau, closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, comprenant des fondations (travaux affectant le sous-sol), calculée à partir du nu intérieur des façades.

Il faut en déduire :

• l’épaisseur des murs qui donnent sur l’extérieur,
• les trémies des escaliers et ascenseurs.

Constituent donc de la surface taxable :

• tous les bâtiments (y compris combles, cellier, cave, garage, dès lors qu’ils dépassent 1,80 m de hauteur sous plafond),
• ainsi que leurs annexes (abri de jardin notamment).

Un bâtiment non clos (ouvert sur l’extérieur avec une cloison de façade en moins, pergola ou tonnelle par exemple) ou une installation découverte (terrasse ou emplacement de stationnement extérieur par exemple) n’est pas compris dans la surface taxable. Par contre, une véranda couverte et close comprenant des fondations est taxable.

Si certains ouvrages sont exclus de la surface taxable (piscine découverte, par exemple), ils sont cependant soumis à la taxe de façon forfaitaire.

Attention : il ne faut pas confondre la surface taxable avec l’emprise au sol, la surface habitable ou la surface de plancher qui détermine les formalités d’urbanisme (permis de construire et déclaration préalable) et le seuil de recours à un architecte.

Calcul de la redevance

La RAP est calculée, selon la nature des travaux :

• par le préfet du département, la direction départementale des territoires (DDT ou DDTM) ou par le maire dans le cas des travaux soumis à autorisation ou déclaration préalable,
• par le préfet de région ou la direction régionale des affaires culturelles (Drac) pour les autres travaux.

Pour les projets soumis à autorisation (permis de construire ou d’aménager…) ou déclaration, le taux de la redevance correspond à 0,40 % de la valeur forfaitaire de l’ensemble immobilier, qui est actualisée chaque année.

Le taux appliqué comporte 2 décimales après la virgule. La valeur est arrondie au centième d’euro le plus proche, la fraction égale à 0,005 étant comptée pour 0,01. Le total de la taxe est arrondi à l’euro le plus proche.

Taux de la redevance d’archéologie préventive par m² (en 2017)

Comme en matière de taxe d’aménagement, un abattement de 50 % est applicable sur la valeur forfaitaire pour les 100 premiers m² d’une résidence principale, pour les organismes HLM et pour les constructions abritant des activités économiques.

Pour une piscine découverte, la valeur forfaitaire est de 200 € par m² de bassin.

Paiement de la redevance

Un avis d’imposition est envoyé par la direction départementale (ou régionale) des finances publiques (DDFIP ou DRFIP) ) au redevable environ 12 mois après la délivrance de l’autorisation d’urbanisme.

La RAP doit être payée avant la fin du mois suivant l’émission de l’avis d’imposition, en une seule échéance, sauf dans certains cas autorisant plusieurs versements (par exemple, travaux par tranches).

La redevance est indépendante de l’avancée des travaux ; elle est due même si les travaux ne sont pas achevés.
Cependant, si le projet est abandonné, il est possible d’obtenir la décharge de la RAP en renonçant à l’autorisation d’urbanisme. Il est alors nécessaire de contacter la commune afin d’obtenir un arrêté constatant l’abandon de projet, qu’il faut ensuite envoyer à la direction départementale des territoires (DDT).